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Ammessa la deroga per l'immobile da destinare in parte al commercio

di Pippo Sciscioli

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L Esclusivo per Quotidiano Enti Locali & PA

Si tratta sicuramente di una sentenza che farà discutere e che costituirà un riferimento preciso nel vischioso terreno dei rapporti fra pianificazione urbanistica e pianificazione commerciale. Non solo, ma anche nell'ambito del particolare settore, a confine fra urbanistica e attività produttive, rappresentato dal permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici disciplinato dall'articolo 14 del Dpr 380/2001 (testo unico dell'edilizia) che ammette la possibilità di realizzare interventi edilizi in deroga ai limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi per edifici pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione di Consiglio comunale ma senza - soprattutto - il preventivo parere favorevole della Regione, ente co-gestore con il Comune del potere di pianificazione urbanistica, che invece è richiesto nella fattispecie ex articolo 8 del Dpr 160/2010 per le varianti per impianti produttivi.
Il problemi per l'applicazione del permesso di costruire in deroga ex articoo 14 del Dpr 380/2001, che la sentenza n. 2761/2015 della quarta sezione del Consiglio di Statocontribuisce a risolvere, sono due: intanto non vale per i mutamenti di destinazione d'uso attuati in maniera secca ed esclusiva, se non nei limitati casi di cui al comma 1-bis del medesimo articolo 14, ma al massimo per quelli misti e, poi, che cosa si intende per impianti di interesse pubblico.

La vicenda
I due profili trovano un punto di sutura proprio nella sentenza n. 2761 che ha chiuso definitivamente la complessa e clamorosa vicenda giudiziaria che aveva contrapposto l'assiociaizone ambientalista "Italia Nostra" ed il Comune di Venezia che aveva approvato, proprio ai sensi dell'articolo14 del Dpr 380/2001, un progetto di un privato che prevedeva la ristrutturazione edilizia e la riqualificazione e rifunzionalizzaizone, in deroga appunto alla destinazione impressa dal Prg del Comune capoluogo, del «Fontego dei Tedeschi, storico edificio sul Canal Grande, da destinarsi in grossa parte a centro commerciale.

La questione del cambio d'uso
In realtà, in casi come questi, a favore dell'assentibilità dell'intervento derogatorio non può bastare il semplice cambio d'uso della struttura a "commerciale", di per sè non sufficiente a giustificare la richiesto del permesso ex articolo 14 del Dpr 380/2001, ma occorre anche e soprattutto il resto dell'intervento edilzio costituito dal benemerito recupero di uno dei più antichi edifici storici della Città, la fruizione pubblica gratuita di ampi spazi dello stesso prima inaccessibili, la messa gratuita a disposizione in favore del Comune dell'edificio per ospitare eventi culturali, la fruizione diretta e gratuita da parte del Comune stesso per proprie iniziative istituzionali della sala eventi dell'ultimo piano, la creazione ancora di un numero cospicuo di nuovi posti di lavoro.
In altre parole, secondo i giudici il semplice cambio d'uso di un'edificio a struttura commerciale in deroga alla destinazione di Prg non sarebbe possibile.
Invece un progetto composito e complesso che preveda anche, ma non solo, la parziale destinazione di un'edifico a struttura commerciale insieme ad una serie di interventi di interesse pubblico offerti dal privato alla collettività, in un un giustificato bilanciamento di interessi pubblicoi e privati, sarebbe assentibile.

La nozione di interesse pubblico
Intanto, chiarisce la sentenza, «la nozione di interesse pubblico prescinde dalla natura pubblica o privata del bene ed ha a riferimento l'esistenza di una "fruibilità collettiva" ritenuta meritevole di tutela che, a sua volta, può risultare compatibile anche con una destinazione commerciale degli edifici ... sicchè non è necessario che l'interesse pubblico attenga al carattere pubblico dell'edificio o del suo utilizzo, ma è sufficiente che coincida con gli effetti benefici per la collettività che dalla deroga potenzialmente derivano, in una logica di ponderazione e contemperamento calibrata sulle specificità del caso, ed esulante da considerazioni meramente finanziarie».
Diventa imprescindibile per l'amministrazione comunale chiamata ad esprimersi sulla richiesta dei privati valutare i contrapposti interessi in un bilanciamento nel quale, ovviamente con una motivazione robusta e congrua, può aversi che «il sacrificio delle previsioni pianificatorie e dell'ordine in esse precostituito - consistente nella modifica della destinazione d'uso ed in un modestissimo incremento dell'altezza con conseguente incremento volumetrico, ferma la salvaguardia dei valori monumentali e paesaggistici – ha un peso comparativamente minimo rispetto ai miglioramenti che ne derivano in relazione ad una serie di concorrenti interessi pubblici pure affidati alla cura dell'autorità amministrativa locale (recupero, accessibilità, fruibilità, incremento occupazionale, etc.)». Quindi, potrà andare esente da vizi di legittimita e resistere così al vaglio della magistratura amministrativa e penale, per gli eventuali spiacevoli riflessi possibili, una deliberazione di Consiglio comunale che approvi un progetto in deroga allo strumento urbanistico ex articolo 14 del Dpr 380/2001 a condizione che sia impostata con le opportune cautele e le legittime motivazioni, avendo cura di evidenziare i concorrenti benefici in favore della collettività che derivano dall'intervento proposto dal privato.


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