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Contratti a canone concordato, dubbi di anticoncorrenzialità sul decreto attuativo

di Roberto Lenzu (*) - Rubrica a cura di Anutel

Il contenuto del Dm 16 gennaio 2017 solleva i dubbi di violazione della normativa italiana e comunitaria in materia di concorrenza laddove riserva alle associazioni rappresentative dei proprietari e dei conduttori la stipula dei contratti a canone concordato ovvero l’asseverazione di conformità degli stessi a quelli risultanti dagli accordi territoriali.

I contratti a canone concordato
Il decreto attua gli articoli 4 e 4-bis della Legge 9 dicembre 1998 n.431, contenente la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo. In particolare, l’articolo 4 dispone che con decreto del ministro dei Lavori pubblici, di concerto con le Finanze, è recepita la convenzione nazionale, sottoscritta dalle associazioni, e sono approvati i criteri generali per la definizione dei canoni, per favorire la realizzazione degli accordi territoriali da stipularsi sempre tra le associazioni riguardanti i contratti a canone concordato.
Mentre l’articolo 4-bis precisa che nell’ambito della convenzione nazionale sono approvati anche contratto-tipo per la stipula dei contratti di locazione agevolati a canone e contenuto concordato: di tipo ordinario (di durata minima di anni 3+2); di natura transitoria; per studenti universitari.

Incentivi fiscali
Al riguardo, va detto che la legge 431/1998 prevede una disciplina di incentivazione fiscale a favore della stipula dei contratti a canone e contenuto concordato (articolo 2, comma 3), rispetto ai contratti a canone e contenuto libero, previsti dall’articolo 2, comma 1, intendendo in tal modo favorire accordi contrattuali che offrano maggiori tutele per il conduttore ovvero la parte del rapporto ritenuta più debole.
In particolare, l’articolo8 della legge prevede una riduzione del 30% del reddito imponibile Irpef e del 30% sull’imposta di registro da applicarsi sul corrispettivo annuo. In materia di tributi locali, molti Comuni hanno previsto a suo tempo la riduzione dell’aliquota Ici, in applicazione dell'articolo 2, comma 3, della legge 431/1998; aliquota di favore mantenuta anche per l’Imu in base all'articolo 13 del Dl 201/2011 e dell'articolo 52 del Dlgs 446/1997, sfruttando il particolare favore riservato dal legislatore in generale agli immobili locati in base al comma 6, articolo 8, del Dl 23/2011, il quale prevedeva la riduzione al 3,8% dell’aliquota Imu; ciò almeno fino alla sua abrogazione.
Norma quest'ultima che ha finito per costituire un limite massimo nella determinazione dell'aliquota anche in materia di Tasi in base all’articolo 1, comma 677, della legge 27 dicembre 2013 n. 147. In favore di tale tipologia di contratti è stata poi introdotta la riduzione del 25% dell'imposta dovuta, applicando l’aliquota stabilita dal Comune, in materia tanto di Imu che di Tasi, in base all’articolo 1, comma 53, della legge 28 dicembre 2015 n. 208. Agevolazioni, peraltro, cumulabili tra loro quelle in materia di Imu/Tasi.

I decreti ministeriali e gli schemi contrattuali
A fronte del riconoscimento di tali diverse e significative agevolazioni fiscali, il legislatore ha però imposto il rispetto di un modello contrattuale determinato nel contenuto nell'ambito di accordi territoriali locali tra associazioni dei proprietari e dei conduttori.
Accordi a loro volta rispettosi del modello contrattuale approvato con convenzioni nazionali sempre tra le predette associazioni (convenzione recepita appunto con decreti ministeriali). In tal senso in precedenza sono stati emanati dal ministero dei Lavori pubblici i decreti 5 marzo 1999, del 30 dicembre 2002, del 14 luglio 2004 e del 10 marzo 2006. Con il Dm 16 gennaio 2017, il ministero, agli articoli 1, comma 8, 2 comma 8, 3 comma 5, è andato oltre il contenuto dei precedenti decreti affidando alle associazioni firmatarie di tali accordi la funzione di certificazione della conformità del singolo contratto stipulato a quello tipo dalle stesse concordato qualora il medesimo contratto non fosse stipulato con l'assistenza diretta delle stesse associazioni. Certificazione o stipula assistita dalle associazioni dalle quali sembra dipendere il riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali.

Considerazioni
Tali disposizioni lasciano perplessi sotto diversi punti di vista. Da una parte, l'affidamento di fatto di una funzione di controllo, di stampo tipicamente pubblicistica, ad alcune associazioni di categoria sembra oltrepassare il mandato stesso assegnato al ministero dalle norme, che invece sembra limitato alla determinazione del contenuto del contratto-tipo.
D'altra parte, si pone la questione se l'affidamento di una tale funzione a determinate associazioni private non avrebbe dovuto scontare una qualche procedura ad evidenza pubblica, dato che tali associazioni agiscono anche sul mercato in qualità di operatori economici che offrono servizi legali di assistenza e consulenza a titolo oneroso in merito alla stipula dei singoli contratti di locazione.
D’altronde, a prescindere dal mancato ricorso a una procedura a evidenza pubblica, è legittimo porsi il dubbio se quanto disposto dal ministro sia rispettoso del principio della concorrenza tutelato sia dal diritto comunitario, sia dall’articolo 41 della Costituzione, nonché del principio di imparzialità (articolo97), laddove solo ad alcuni operatori economici sia riservata anche la funzione di controllo dei loro competitor operanti nell'ambito del medesimo mercato. Dubbi che, sul piano costituzionale, trovano spunto nella argomentazioni contenute nella sentenza della Corte Costituzionale del 22 maggio 2013 n. 94 chiamata a pronunciarsi in una situazione potenzialmente analoga in materia di appalti pubblici.

(*) Componente osservatorio tecnico e docente Anutel


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