Fisco e contabilità

Per la Cassazione niente Ici-Imu sul fabbricato fatiscente

di Pasquale Mirto

Il fabbricato collabente, accatastato in categoria F/2, senza rendita non paga né Ici né Imu per assenza «di base imponibile». Sono queste le conclusioni scritte dalla Corte di cassazione nella sentenza 19 luglio 2017 n. 17815.

Il caso
Il caso posto all'attenzione dei giudici di Piazza Cavour riguarda una vecchia acciaieria insistente su un'area di notevoli dimensioni, con sovrastanti fabbricati fatiscenti, iscritti in catasto con categoria catastale F/2, in quanto collabenti.
Ad avviso dell'ente impositore l'area su cui insistevano i fabbricati collabenti doveva essere attratta a imposizione come area fabbricabile, posto che lo strumento urbanistico prevedeva la possibilità di recupero degli edifici esistenti.
Di diverso avviso, come detto la Cassazione.

La decisione
La Corte rileva che il Dm 28/1998 prevede l'accatastamento in categoria F/2 dei fabbricati che si trovano in uno stato di degrado tale da comportarne «l'oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio» ed è per tale ragioni che questi fabbricati sono iscritti senza una rendita catastale.
Il presupposto dell'Ici (come dell'Imu) è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, ed il fabbricato collabente non cessa di essere un «fabbricato» solo perché privo di rendita. Lo stato di collabenza e improduttività di reddito non fa venir meno in capo all'immobile la tipologia normativa di «fabbricato». La mancata imposizione si giustifica non già per assenza di «presupposto» ma per assenza di «base imponibile».
Inoltre, secondo la Cassazione, l'imposizione Ici non potrebbe essere recuperata dal Comune facendo ricorso a una base imponibile diversa, ovvero quella attribuibile all'area di insistenza del fabbricato, e ciò perché tale area, essendo già edificata, e quindi non suscettibile di poter essere considerata area fabbricabile, non rientra in nessuno dei presupposti Ici/Imu.

Osservazioni critiche
Si tratta di conclusioni che non convincono, non solo perché contrarie ai più basilari principi costituzionali in tema di capacità contributiva, ma anche perché essenzialmente fondate su un'errata lettura della normativa Ici.
In particolare, occorre ricordare la definizione di fabbricato adottata dalla normativa Ici. L'articolo 2 del Dlgs 504/1992 definisce come fabbricato «l'unità immobiliare» iscritta nel catasto edilizio urbano e il successivo articolo 5 precisa che la base imponibile è determinata considerando la rendita iscritta in catasto.
La normativa quindi fa riferimento al fatto che ordinariamente i fabbricati, ovvero le unità immobiliari, sono iscritti in catasto con rendita, tant'è che per quelli sprovvisti è previsto un criterio di determinazione della base imponibile diverso, come per i fabbricati posseduti dalle imprese.
Il fatto che i fabbricati sono iscritti con rendita lo si rileva dalla stessa nozione di unità immobiliare, e in particolare dall'articolo 2 del Dm 28/1998 che qualifica come unità immobiliare il fabbricato che «presenta autonomia funzionale e reddituale». Quindi, la normativa Ici/Imu nel riferirsi ai fabbricati fa necessariamente riferimento a fabbricati che hanno una propria capacità reddituale.
Il fabbricato collabente non può considerarsi come “fabbricato” Ici/Imu, non solo perché non ha una sua capacità reddituale ma anche perché la categoria F individua una categoria fittizia e l'iscrizione è attuata ai soli fini della loro identificazione (articolo 3 del Dm 28/1998). D'altro canto, anche di recente la Cassazione (sentenza n. 11694/2017 - si veda il Quotidiano degli enti locali e della Pa del 31 maggio 2017) ha ritenuto assoggettabile come area fabbricabile il “fabbricato” in corso di costruzione, accatastato in F/3, senza rendita. Il contrasto interpretativo tra le due sentenze è evidente.
Neanche la tesi che non si possa considerare l'area fabbricabile sottostante non appare convincente, in quanto, in realtà la previsione di recupero edilizio consacrata nello strumento urbanistico è sufficiente a considerare l'oggetto imponibile come area, in quanto il fabbricato collabente non è oggetto di autonoma imposizione, al pari del fabbricato in corso di costruzione.
Senza considerare che l'affermazione che l'F/2 sia privo di valore appare inconciliabile con la circostanza che in realtà il valore di tali fabbricati deriva proprio dalla capacità di sfruttamento edilizio dell'area sottostante, come peraltro già ritenuto in tema di imposte erariali da Cassazione n. 5166/2013, anch'essa riguardante peraltro fabbricati collabenti.
E se un'area è fabbricabile ai fini dell'imposta di registro o ai fini Irpef, lo è anche obbligatoriamente ai fini Ici/Imu, ai sensi dell'articolo 36 del Dl 223/2006.

La sentenza della Corte di cassazione n. 17815/2017

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