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Risolto il leasing immobiliare, la Tasi grava in parte sul locatore anche senza la riconsegna

di Roberto Lenzu (*) - Rubrica a cura di Anutel

Anche in materia di Tasi, si può ragionevolmente sostenere la traslazione (seppur parziale) della soggettività passiva, dal conduttore al locatore finanziario, in caso di risoluzione del contratto di leasing, da cui consegue la perdita di rilevanza del momento della riconsegna dell'immobile.
Finora - quanto appena affermato - è stato da più parti sostenuto in materia di Imu, in contrapposizione alla tesi tendente a negare tale traslazione, in assenza della riconsegna dell'immobile a favore del locatore, comprovata dal relativo verbale. In particolare, la tesi negazionista ha sostenuto l'estensione per «analogia» all'Imu della disposizione speciale sul leasing prevista in materia di Tasi, ritenuta una sorta di norma d'interpretazione autentica a efficacia espansiva.

Sulla rilevanza della riconsegna
Comune alle diverse teorie contrapposte è il necessitato sviluppo delle proprie ragioni in territorio civilistico, in assenza di una disciplina speciale fiscale alla quale ispirarsi. Proprio per questo la tesi negazionista anche in materia di Tasi sembra viziata da un equivoco interpretativo di fondo laddove tenta di attribuire rilevanza decisiva al momento della (ri)consegna, e al relativo verbale, nell'ambito dell’ipotesi patologica della risoluzione contrattuale; quando, invece, detta consegna costituisce tipico momento rappresentativo della fisiologica conclusione del programma negoziale vigente in materia di leasing, nell'ambito della quale esaurisce la sua funzione. In altri termini il momento della consegna assume rilevanza ai fini della Tasi solo laddove esiste un contratto di leasing che lo prevede come atto conclusivo dello stesso. Ma la risoluzione costituisce atto estintivo del contratto, con scioglimento del rapporto sinallagmatico tra le parti, facendo venir meno l'intero programma negoziale posto a legittimo supporto della situazione di fatto. Tanto è vero che a seguito della risoluzione del contratto di leasing detta situazione di fatto muta da fisiologica detenzione qualificata a patologica detenzione senza titolo dell'immobile. Dunque, muta pure la ragione dell'obbligo della riconsegna che non deriva più dal contratto di leasing ormai estinto, ma dall'illegittima detenzione di un bene altrui; spesso detta riconsegna nei termini posti dalla normativa Tasi non si verifica mai costringendo la parte locatrice a esercitare l'azione di consegna e rilascio ex articolo 605 del Codice di procedura civile. Non solo ma il contratto di locazione finanziaria immobiliare, dato il significativo valore residuo del bene alla scadenza del programma negoziale, è qualificato da consolidata giurisprudenza (ex pluribus, recentemente Cassazione civile, sezione I, n. 2538/2016; Tribunale di Roma, sezione VIII, n. 2447/2017) leasing di tipo traslativo assimilato in quanto negozio atipico al contratto di vendita con riserva di proprietà regolato dagli articoli 1523 e seguenti del Codice civile. Pertanto, secondo la medesima consolidata giurisprudenza, in caso di risoluzione del contratto trova applicazione l'articolo 1526 del Cc in ragione del quale la risoluzione determina l'estinzione del negozio, retroattivamente al momento della sua stipula, ovvero come se non fosse mai stato posto in essere (tamquam non esset) generando l'obbligo reciproco delle parti di restituito in integrum ovvero di restituirsi a vicenda le rispettive prestazioni e controprestazioni eseguite, salvo la possibilità di pretendere quanto meno il risarcimento ex articolo 1453, comma 1, del Cc e un’indennità a titolo di occupazione senza titolo. Dunque al verificarsi della risoluzione del contratto di leasing con estinzione dello stesso con effetto tamquam non esset, viene meno fin dal suo momento genetico la situazione giuridica speciale prevista dal Legislatore in deroga alla regola generale in materia di soggettività passiva Tasi, con conseguente piena riespansione di quest'ultima.

Sulla rilevanza dell’estinzione
Né pare convincente la tesi di chi sostiene l'irrilevanza dell'estinzione del contratto di leasing in ragione del fatto che comunque la soggettività passiva Tasi è estesa anche al possesso o alla detenzione senza titolo. A ben vedere, infatti, tale affermazione non è corretta in quanto la generica disposizione contenuta nel comma 669 dell'articolo 1 della legge 147/2013 deve necessariamente leggersi in combinato disposto con il successivo comma 681 il quale, a precisazione della citata generica disposizione, distingue due diverse categorie di soggetti passivi, ciascuna titolare di un’autonoma obbligazione tributaria: il titolare di diritto reale (analogamente all'Imu); e l'”occupante” valorizzando così, in assenza di ulteriori precisazioni, un mero stato di fatto giustificato anche dal solo possesso o dalla sola detenzione senza titolo.

Conclusioni
Si può affermare quindi che con la risoluzione del leasing in materia di Tasi (a differenza che nell'Imu) si determina un fenomeno di trasformazione e scissione di soggettività passiva conseguente alla degradazione del conduttore finanziario in occupante o mero detentore senza titolo con espansione della piena tutela possessoria in capo alla locatrice proprietaria degli immobili. Tanto che in caso di interversio possessionis ovvero di conversione del titolo dell'occupazione da detenzione in possesso da parte dell'occupante a carico di quest'ultimo si può arrivare a ravvisare il reato di appropriazione indebita. Ragion per cui, nel pieno rispetto della ratio del tributo e fintanto che dura l'occupazione, l'ex conduttore da unico soggetto d'imposta rimane obbligato, analogamente a qualsiasi altro occupante senza titolo, per la sola quota dell'obbligazione compresa tra il 10-30% con riespansione della soggettività passiva della società di leasing per la restante quota del 70-90% oramai rientrato nel possesso. Mentre quest'ultimo diverrà unico soggetto passivo per l'intero dal momento della riaquisizione anche della detenzione dell'immobile.

(*) Componente dell'Osservatorio Tecnico Anutel


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