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Quando il valore di acquisto fa da base imponibile Ici/Imu dell'area edificabile

di Antonio Chiarello (*) - Rubrica a cura di Anutel

Con tre recenti ordinanze la sezione tributaria della Corte di cassazione mette a fuoco la rilevanza ai fini accertativi Ici (e Imu) dell'atto di acquisto del suolo edificabile oggetto di tassazione. Sulla questione se il valore imponibile del suolo possa o meno essere riferito al suo prezzo di trasferimento, senza tener conto dei criteri legali e tassativi elencati dall'articolo 5, comma 5. del Dlgs 504/1992, la risposta del giudice di legittimità si conforma allo strumento giuridico del trasferimento, valorizzando, però, la significatività del prezzo in una libera compravendita.

L'ordinanza n. 12273/2017 sull’acquisto all'asta
Il Comune accertava il maggior valore di un'area fabbricabile rispetto a quello considerato dall'acquirente del suolo paria al prezzo di acquisto all'esito di procedura di vendita ai pubblici incanti.
Per i giudici di merito prevale il criterio del valore di acquisto a mezzo di gara pubblica rispetto a quelli adoperati dal Comune. La Cassazione adita dal Comune ne accoglie il ricorso, rammentando la tassatività dei criteri determinati dall'articolo 5, comma 5, del Dlgs 504/1992) sicché il giudice di merito investito della questione del valore attribuito all'area edificabile non può esimersi dal verificarne la corrispondenza ai predetti parametri, senza che assuma alcun rilevo il prezzo indicato nella compravendita, che non rientra tra i parametri previsti all'articolo 5 (Cassazione n. 7297/2012) ed essendo ben possibile che il prezzo di aggiudicazione in sede d'asta sconti ribassi correlati alla necessità di vendere, così da non costituire base sufficiente per esprime l'effettivo valore del bene che ne costituisce oggetto. La sentenza non è in linea con il precedente della stessa Corte (n. 14148/2003) che invece aveva ritenuto rispondente al valore venale il prezzo di un'asta fallimentare per via dello scopo di realizzare il miglior prezzo possibile garantito dalle forme di pubblicità della vendita all'incanto.

L'ordinanza n. 13064/2017 sull’acquisto per compravendita precedente all'anno di accertamento
Si discute, tra l'altro, sul valore da attribuire a un suolo edificabile acquistato precedentemente al suo sequestro penale preventivo nel corso di un procedimento penale per lottizzazione abusiva. La Corte, dopo aver specificato che il disposto sequestro è solo un impedimento temporaneo che non modifica la qualificazione oggettiva del suolo come edificabile, ha ribadito che i parametri stabiliti dall'articolo 5, comma 5 sono vincolanti e tassativi e tra loro non figura il prezzo di compravendita dell'immobile (Cassazione n. 19515/2003), pertanto nel riferire l'imponibile al prezzo di compravendita, il giudice di appello ha impiegato un criterio extra legem oltre che incongruo, perché il successivo sequestro penale non può non aver influito sul precedente prezzo di acquisto. Per cui non solo il prezzo di acquisto non è un parametro di legge, ma ovviamente non si possono trascurare le vicende successive di logica influenza sul valore rispetto al periodo di acquisto.

L'ordinanza n. 14118/2017 sull’acquisto per compravendita nell'anno di accertamento
In questo giudizio la Corte ritiene legittimo l'operato del Comune che ha accertato un maggior valore rispetto a quello considerato dal contribuente, individuato in virtù dei valori dichiarati nell'atto di acquisto del suolo, indicando il relativo riferimento nell'atto impositivo.
La Corte valorizza la circostanza che nel caso di specie il prezzo indicato nella compravendita è stato determinato nell'ambito di una normale compravendita tra privati, per cui ritiene idonea la motivazione che ai fini della determinazione del valore imponibile richiami esclusivamente l'atto di compravendita del suolo, senza la specificazione dei criteri valutativi previsti dall'articolo 5, comma 5, del Dlgs 504/9192. Specifica la Corte che la locuzione al comma 5 non può essere considerata tassativa, posto che il fine ultimo è quello del calcolo del valore venale in comune commercio che può essere calcolato rispettando si i criteri imposti dalla legge, ma senza perdere di vista gli ulteriori elementi per pervenire al più veritiero e probabile valore del bene oggetto di stima, purché si rispettino i requisiti di attendibilità ed oggettività richieste dal giudizio di stima.
Ma l'affermazione di maggior rilievo esposta nell'ordinanza in commento è che solo in assenza di un valore attribuito al terreno oggetto di contestazione, quindi, si impone di considerare i criteri imposti dal Dlgs 504/1992, per cui nel caso in cui il valore del terreno, e quindi il sui prezzo, sia già assegnato, perché posto in vendita, non si può che pervenire alla conclusione che il valore fissato a quel terreno, considerato congruo o rettificato con accertamento divenuto definitivo (presumibilmente ai fini delle imposte erariali sui trasferimenti) non può che rappresentare il suo valore venale.
Le ulteriori locuzioni del comma 5 (zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso consentita e eventuali lavori di adattamento del terreno, prezzi medi per aree similari), quindi, sono tassative solo laddove si debba pervenire al calcolo del valore venale in comune commercio in mancanza di un valore direttamente riferibile al terreno oggetto di stima. Per il pronunciamento i termini «valore» e «prezzo», quindi, sono da considerare tra loro sinonimi in quanto stimare il valore di un bene, in definitiva, serve a definire il prezzo del probabile valore di realizzo in caso di vendita, ma se tale prezzo è noto esso non è più un valore incognito e viene meno, quindi, l'esigenza di procedere alla sua stima.
È del tutto ovvio che la supremazia del prezzo di acquisto, rispetto agli altri parametri di valutazione previsti dal comma 5 che introduce l'ordinanza n. 1418/2017, però, presuppone un giudizio di congruità del prezzo con riferimento al mercato immobiliare non ponendosi (il prezzo della compravendita) come valore intangibile, non fosse altro per la periodicità del tributo, ma comunque costituisce un valido riferimento motivazionale per l'accertamento delle aree edificabili.

(*) avvocato cassazionista e docente Anutel


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