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Accertamento Imu: il problema del valore venale commerciale

di Massimo Migliorisi (*) - Rubrica a cura di Anutel

Uno degli aspetti critici della gestione dell'Ici e ora dell'Imu riguarda l'individuazione della base imponibile delle aree edificabili. L'articolo 5, comma 5, del Dlgs 504/1992 fa riferimento a un parametro che non ha in sé la caratteristica della staticità, tipica, invece, della rendita catastale: è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d’imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree analoghe.

Un regolamento?
Per limitare l'inevitabile contenzioso, con l'articolo 59 del Dlgs 446/1997 prevedeva la possibilità per il Comune di determinare, periodicamente e per zone omogenee, i valori venali in commercio delle aree fabbricabili, con autolimitazione del potere accertativo, coin un regolamento specifico.
La normativa Imu non richiama l'articolo 59, ma di frequente i Comuni prevedono nel regolamento la possibilità, con delibera di consiglio o di giunta, di predeterminare i valori venali, con eventuale autolimitazione del potere di accertamento, se a esprimersi è l'assemblea. Se a esprimersi è invece la giunta, la delibera non può autolimitare tale potere, ma può rappresentare una direttiva interna rivolta all'ufficio, tesa a fornire, in via generale, criteri che i funzionari responsabili devono seguire nell'espletamento delle proprie attività; essi però dovrebbero individuare i valori venali in commercio dei singoli terreni, in base ai criteri previsti dall'articolo 5, comma 5, del Dlgs 504/1992 su riportati.

Per similitudine
Sul punto va rilevato che è abbastanza diffusa la prassi di identificare la base imponibile Imu di un terreno edificabile nel valore determinato ai fini del calcolo dell'imposta di registro e ciò in virtù del fatto che la base imponibile di quest'ultima è il valore venale, così come per l'Imu, e prima per l'Ici.
Questo modus operandi semplifica di molto l'operato degli uffici impositori i quali hanno spesso difficoltà a identificare il valore venale, di per sé soggetto alle oscillazioni del mercato.

Irrompe l’Ici
C'è anche un altro ragionamento che giustificherebbe questo operato ed è legato alla nascita dell'Ici: imposta patrimoniale che sostituì l'Invim, la cui normativa prevedeva come criterio per identificare il valore finale del terreno, lo stesso previsto per l'imposta di registro.
Fare riferimento nell'avviso di accertamento solo al valore dell'atto di vendita, tralasciando i parametri dell'articolo 5, potrebbe però portare all'annullamento dello stesso da parte del giudice tributario, qualora adito dal contribuente.
Sul punto, infatti, esistono sentenze di Cassazione (n. 21830/2016, n. 7903/2016 e n. 15078/2004), secondo le quali la base imponibile per il calcolo della Ici/Imu deve tener conto esclusivamente dei criteri previsti dall'articolo 5 (la zona territoriale di ubicazione, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso consentita, gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, i prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche) e non è legittimo l'accertamento calcolato con riferimento al valore del terreno ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro, per questi motivi:
a) L'imposta di registro ha un profilo temporale di occasionalità e unicità, mentre l'Imu è un'imposta periodica e quindi la base imponibile del terreno deve essere individuata ogni anno;
b) I criteri di determinazione della quantità dell'oggetto di imposta di registro sono solo parzialmente coincidenti con quelli dell'Imu i quali, peraltro, sono espressamente stabiliti dall’articolo 5, comma 5, del Dlgs 504/1992).
Questa posizione del diritto vivente è ampiamente criticata da una parte della dottrina la quale ritiene che i parametri previsti dall'articolo 5 sono da considerare tassativi solo in mancanza di un valore direttamente riferibile al terreno oggetto di imposizione e di stima, valore che può derivare da un atto di vendita, che l'agenzia delle entrate considera ai fini dell'accertamento dell'imposta di registro.
Tale ragionamento poggia sul fatto che la normativa Ici/Imu stabilisce innanzitutto che il valore delle aree edificabili è costituito dal valore venale in comune commercio, solo successivamente detta una serie di parametri cui far riferimento per la determinazione del predetto valore.
Vista l'incertezza, è opportuno, se l'Ente vuole mettersi al riparo dal rischio di sentenze sfavorevoli, curare l'aspetto motivazionale dell'avviso di accertamento, facendo emergere comunque tutti i criteri dettati dall'articolo 5 nella definizione della base imponibile e non limitandosi solo a richiamare eventuali valori indicati negli atti di trasferimento del terreno.

(*) Docente esclusivo Anutel


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