Home  › Fisco e contabilità

Imu e Tasi alla prova delle categorie speciali

di Stefano Baldoni (*) - Rubrica a cura di Anutel

La recente circolare dell'Agenzia delle entrate n. 27/E del 13 giugno 2016 contiene una serie di indicazioni che, pur attenendo alla materia catastale, hanno dei riflessi rilevanti nell'applicazione dell'Imu e della Tasi.

Unità collabenti
Un primo chiarimento concerne la tematica delle unità immobiliari collabenti, vale a dire le costruzioni caratterizzate da un notevole livello di degrado che ne determina una incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio (articolo 3, comma 2, Dm 28/1998). Tali costruzioni possono essere accatastate nella categoria catastale F/2, ma l'iscrizione in catasto non è un obbligo, come precisa la circolare sopra indicata richiamando il comma 2 dell'articolo appena citato.
Tuttavia, l'iscrizione in catasto delle unità collabenti è possibile solamente se il fabbricato non è iscrivibile in un'altra categoria catastale o non è individuabile e/o perimetrabile. Può quindi essere iscritta nella categoria F/2 un'abitazione con muri perimetrali e interni sostanzialmente integri, ma priva di copertura.
Il trattamento ai fini Imu di tale categoria di immobili è sempre stato piuttosto incerto. Infatti, da un lato, vi è chi sostiene che tali cespiti debbano essere considerati fabbricati e come tali non essere assoggettati al tributo per assenza della rendita catastale. Peraltro in tale caso non risulterebbe neppure invocabile il criterio della cosiddetta rendita presunta. Ciò in quanto i fabbricati collabenti non sono fabbricati in attesa di attribuzione della rendita ma, bensì, fabbricati per i quali non è prevista una rendita catastale, a causa della precarietà delle loro condizioni (e quindi privi di una potenziale redditività, vale a dire proprio dell'elemento centrale per la determinazione della rendita catastale).
Tuttavia parte della giurisprudenza (Cassazione, sentenza n. 5166/2013) ha fatto notare che nel caso di un fabbricato collabente il tributo è dovuto sul valore dell'area edificabile corrispondente, anche se il suolo su cui lo stesso insiste ha una destinazione agricola. A tale conclusione la Corte arriva richiamando la definizione stessa di area fabbricabile contenuta nell'art. 2, comma 1, lettera b), del Dlgs 504/1992, in virtù della quale un'area può essere edificabile sia di diritto, vale a dire quando è identificata come tale dagli strumenti urbanistici generali (anche semplicemente adottati, ai sensi dell'articolo 36 del Dl 262/2006) e sia di fatto, in quanto avente una vocazione edificatoria pur se non prevista negli strumenti urbanistici, poiché dotata di caratteristiche tali da farla ritenere di probabile edificazione.

Categorie F/3 e F/4
Con riferimento ai fabbricati in corso di costruzione e a quelli in corso di definizione, inseriti nelle categorie catastali F/3 e F/4, la circolare precisa che l'attribuzione delle stesse dovrebbe avvenire in via transitoria (dai 6 ai 12 mesi), con possibilità di ottenere una proroga con la presentazione di un'apposita dichiarazione del proprietario circa la mancata ultimazione dell'immobile. Tuttavia, nel prendere atto che tale tempistica è largamente disattesa, la circolare ricorda che i Comuni possono utilizzare due strumenti per segnalare al catasto eventuali mutamenti della situazione degli immobili. Si tratta in particolare delle segnalazioni ai sensi dell'articolo 3, comma 58, della legge 662/1996, di carattere generico in quanto finalizzate alla verifica di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi analoghe caratteristiche, e di quelle basate sul comma 336 dell'articolo 1 della legge 311/2004, le quali però si fondano su elementi concreti quali la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni edilizie sugli immobili. In merito al trattamento Imu (e Tasi) delle citate categorie di immobili, nel caso in cui si tratti di un unico fabbricato in corso di costruzione, i tributi saranno dovuti sulla base del valore venale dell'area edificabile, senza considerare il valore del fabbricato in corso di edificazione (articolo 5, comma 6, del Dlgs 504/1992). Nel caso in cui il fabbricato sia solo in parte ultimato, secondo la Corte di Cassazione, il tributo non è dovuto, neppure come area edificabile, sulla porzione ancora in corso di edificazione (Cassazione sentenze n. 22808/2006 -10735/2013). Anche se tale posizione appare, per la verità, non del tutto conforme al dettato del citato articolo 5, comma 6, del Dlgs 504/1992, in base al quale nel caso di fabbricato in corso di costruzione la base imponibile è data dal valore dell'area edificabile, senza considerare il costo del fabbricato in corso di edificazione.
Per i fabbricati in corso di definizione, invece, il tributo dovrebbe essere dovuto sul fabbricato e non sull'area edificabile, in quanto trattasi di fabbricati ultimati dei quali deve solo definirsi la destinazione. Tuttavia si pone in concreto il problema dell'assenza della rendita catastale, indispensabile per il calcolo del tributo. Ciò ha condotto il ministero dell'Economia e delle finanze a ritenere che il principio contenuto nella sentenza della Cassazione 10735/2013 valga anche per le altre categorie catastali fittizie (Rm 8/2013).

(*) Componente Giunta esecutiva e Osservatorio tecnico Anutel - Docente esclusivo Anutel


© RIPRODUZIONE RISERVATA