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Imu e vendita con riserva di proprietà, il nodo del passaggio della soggettività passiva

di Marco Lendaro (*) - Rubrica a cura di Anutel

La vendita con riserva di proprietà, detta anche «vendita con patto di riservato dominio» richiede un'attenta analisi al fine di individuare la soggettività passiva ai fini Imu nelle sue due distinte fasi. Tale tipologia è inquadrata nella fattispecie civilistica prevista dall'articolo 1523 e seguenti del codice civile e disciplina la situazione giuridica in cui l'acquirente diventa proprietario del bene solo con il pagamento dell'ultima rata (o frazione) del prezzo pattuito, mentre il venditore si riserva la proprietà del bene nel periodo intercorrente tra la stipula del contratto e il pagamento dell'intero prezzo pattuito. In sostanza, dalla conclusione del contratto discendono tutti gli effetti della vendita, tranne quello reale, in considerazione del fatto che è solo con l'adempimento dell'intera prestazione pecuniaria che il diritto di proprietà sul bene si trasferisce in capo all'acquirente (acquisizione subordinata a una condizione sospensiva Cassazione civile, Sezione II, sentenza n. 3415/99).
Il Legislatore, con riferimento a taluni tributi erariali (Iva e Registro), evidentemente al fine di evitare facili elusioni delle imposte di trasferimento, ha disposto che il contratto di vendita con riserva di proprietà sia tassato sin dall'origine con l'imposizione che sarebbe ordinariamente applicabile se il contratto non recasse la clausola di riserva della proprietà. In materia di Imu la questione deve essere inquadrata nell'ambito della disciplina specifica dell'imposta.

Presupposto del possesso
Ai sensi dell'articolo 13, comma 2 del Dl 201/2011, l'Imu ha per presupposto il possesso di immobili, inteso come esercizio del potere di fatto su una cosa, che si manifesta in un'attività e comportamenti corrispondenti a quelli esercitati dal proprietario o titolare di diritti reali sulla cosa stessa ed è disciplinato dall'articolo 1140 e seguenti del codice civile. Ai sensi dell'articolo 9, comma 1, del Dlgs 23/2011, soggetti passivi dell'Imu sono il proprietario o il titolare di diritti reali, il concessionario di aree demaniali e il locatario per gli immobili oggetto di contratto di leasing.
Se da un lato il trasferimento del possesso, godimento e relativi oneri in capo all'acquirente si realizzano a seguito della sottoscrizione dell'atto e tale elemento possa indurre il dubbio sulla sussistenza del presupposto d'imposta in capo al venditore, dall'altro lato la disciplina civilistica non lascia margini di dubbio che, nel periodo intercorrente tra sottoscrizione dell'atto e data di trasferimento di proprietà all'acquirente (conseguente al pagamento dell'ultima rata di prezzo) la titolarità del bene permane in capo al venditore; lo stesso legislatore, ha previsto al secondo comma dell'articolo 1140 che si possa possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa.

Il soggetto obbligato al versamento
Occorre inoltre valutare che la disciplina dell'Ici/Imu individua specificamente il soggetto obbligato al versamento del tributo. Sotto il profilo sistemico il legislatore esplicita il presupposto dell'imposta medesima, nell'ipotesi che la titolarità del bene (o del diritto reale su di esso) coincidano con il possesso dello stesso e incardinando la legittima imposizione all'esistenza di un diritto avente natura reale; nelle fattispecie di esercizio di diritti e potestà rientranti della nozione di possesso o ad esso simile, come la concessione di beni demaniali ovvero la locazione finanziaria, in cui sono rappresentate situazioni di alterità tra soggetto proprietario e soggetto possessore, o con novero di poteri e diritti riconducibili a quelli esercitati dal possessore del bene, il legislatore ha espressamente previsto la traslazione della soggettività passiva in materia di Imu.
Non esistendo alcuna disposizione di tal guisa nel regime Imu per la fattispecie contrattuale della riserva di proprietà si ritiene che l'atto di vendita non modifichi la qualificazione del venditore come soggetto passivo Imu, rimanendo l'acquirente quale mero detentore, seppur qualificato da tutta una serie di diritti personali di godimento sulla cosa e di prestazione da parte del venditore, discendenti dalla disciplina del contratto ma con contenuto esclusivamente obbligatorio.
La soggettività passiva dell'imposta si mantiene quindi radicata nel titolare della proprietà del bene immobile oggetto dell'atto, per tutta la durata contrattuale e sino al trasferimento del titolo di proprietà alla parte acquirente al momento del pagamento dell'ultima rata di prezzo del bene. Il venditore sarà tenuto quindi a procedere in nome proprio al versamento dell'Imu, liquidando la medesima con l'aliquota ordinaria senza il beneficio di agevolazioni tributarie connesse all'utilizzo del bene come abitazione principale dell'acquirente (in assenza di disposizioni legislative di assimilazione di tale fattispecie).

(*) Componente Consiglio Generale Anutel


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