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L'area edificabile paga l'Imu per il Prg

di Pasquale Mirto

La normativa precisa che per area fabbricabile si intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsi per l'esproprio. In caso di dubbio, occorre rivolgersi al Comune, anche se una norma (articolo 31 della legge n. 289/2002) prevede che se il Comune attribuisce a un terreno la natura di area fabbricabile ne deve dare comunicazione al proprietario. Occorre poi tener conto che l'area si intende fabbricabile già con la semplice adozione da parte del Comune dello strumento urbanistico, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi (articolo 36 del Dl n. 223/2006). È attratta a imposizione, quindi, anche l'area potenzialmente edificatoria (perché non si è ancora concluso tutto l'iter urbanistico) e non solo quella immediatamente sfruttabile ai fini edificatori, ed ovviamente dello stato di attuazione dello strumento urbanistico si deve tener conto nella determinazione del valore.
La determinazione della base imponibile è effettuata considerando il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposizione. Molti Comuni adottano una delibera per determinare i valori venali di riferimento, alla quale il contribuente può attenersi, anche se va detto che la delibera non è comunque vincolante, perché se il Comune ha deliberato valori "fuori mercato", ovvero non corrispondenti a quelli venali medi espressi dal mercato, il contribuente può corrispondere l'imposta sul valore ritenuto più congruo.
Va anche precisato che la delibera comunale non è una "delibera tariffaria" e quindi non soggiace al blocco dei tributi previsto dalla legge di Stabilità. Il Comune, pertanto, potrebbe aver deliberato nuovi valori, anche più bassi di quelli del 2015. Se l'area fabbricabile è diventata tale nel corso del 2016 il contribuente ne deve tener conto già con la rata di giugno, ricordandosi che occorre considerare per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni. Accanto alle aree "ordinarie" vi sono casistiche particolari.
Così, nel caso di demolizione e ricostruzione del fabbricato e di interventi di recupero del fabbricato, la base imponibile non è più data dal fabbricato, ma dal valore dell'area che è determinata senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, e ciò fino alla data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente, fino alla data di utilizzo. Poi, come accade spesso nella materia dei tributi comunali ci sono delle zone d'ombra. Una riguarda le aree fabbricabili pertinenziali, sulle quali si registrano decine di pronunce della Cassazione che non vanno esattamente nella stessa direzione. Ultimamente la Corte sembra confermare (Cassazione n. 6139/2016) l'orientamento in base al quale l'area fabbricabile pertinenziale è soggetta autonomamente a imposta se risulta accatastata in modo autonomo al Catasto terreni, indipendentemente dal fatto che sia utilizzata a giardino, e ciò perché solo l'accatastamento unitario all'abitazione assicura che il valore dell'area sia incluso nella rendita del fabbricato. Inoltre, la Cassazione ha ripetutamente detto che l'area pertinenziale deve essere oggetto di esplicita dichiarazione da parte del contribuente.
Altro dubbio ricorrente è la modalità di tassazione del fabbricato "F/3", ovvero del fabbricato in corso di costruzione. Secondo alcuni, essendo un fabbricato ed essendo sprovvisto di rendita, come tutti gli immobili accatastati nelle categorie catastali F, nulla è dovuto. In realtà, si ritiene che essendo un fabbricato in costruzione le imposte vadano pagate in base al valore venale dell'area fabbricabile, così come peraltro già ritenuto anche da parte della giurisprudenza (Tar Calabria, n. 530/2013).


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