Home  › Fisco e contabilità

Niente Ici sulle aree desinate a parco pubblico

di Stefano Baldoni (*) - Rubrica a cura di Anutel

La recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Roma (n. 1/29/16) ha ribadito che l'Ici non è dovuta sulle aree destinate a parco pubblico, anche se è prevista la cosiddetta «compensazione edificatoria» in favore del proprietario dell'area. La conclusione riguarda l'Ici anche se è estendibile anche all'Imu, stante l'identità della fattispecie imponibile nei due tributi.
Secondo la sentenza citata, la sottrazione di qualsiasi capacità edificatoria all'area destinata a parco pubblico, impedisce l'applicazione dell'imposta in quanto di fatto non siamo più di fronte a un'area edificabile.

La decisione
Sul punto la sentenza si muove seguendo un consolidato orientamento della Corte di cassazione la quale ha ritenuto, ad esempio, che in presenza della preclusione per i privati di porre in esser forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, o della possibilità di realizzare trasformazioni concepite al solo fine di assicurare la fruizione pubblica degli spazi, l'area non è da considerare edificabile (sentenza n. 5992/2015). La Corte ha invece ammesso l'assoggettamento all'imposta solo nel caso di suoli destinati a verde in cui sia consentito l'intervento di tipo privato o pubblico/privato (sentenza n. 12499/2014).
Il caso affrontato dalla Commissione laziale è interessante in quanto l'area di cui la sentenza si è occupata è stata oggetto della cosiddetta "perequazione urbanistica", vale a dire dell'assegnazione al soggetto privato della possibilità di trasferire la volumetria edificabile in un altro sito (cosiddetta "area di atterraggio"), tenuto conto che il medesimo si è visto azzerare la capacità edificatoria di cui disponeva per asservire l'area all'uso della collettività.

Tassabilità dei diritti edificatori
La questione si pone nell'ambito della più ampia problematica della tassabilità dei diritti edificatori, diritti che possono circolare con contratti soggetti a trascrizione (articolo 2643 del Cc). Infatti, se non vi è dubbio che l'area privata del diritto diviene non più soggetta a Ici (e neppure a Imu, quantomeno come area edificabile), l'imposta sarà invece dovuta dalla cosiddetta "area di atterraggio" dei diritti, suolo che a tutti gli effetti diviene area edificabile in quanto «area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione...» (articolo 2, comma 1, lettera b), Dlgs 504/1992). Nel caso in cui, invece, i diritti edificatori rimangono in un "limbo", in quanto non ancora assegnati ad un suolo, l'applicazione del tributo sugli stessi appare difficilmente sostenibile, rammentando che il presupposto dell'Imu è il possesso di immobili. In altri termini, presupposto per l'applicazione dell'imposta è la presenza di un fabbricato, di un'area edificabile o di un terreno, in quanto la stessa non sembra poter colpire un diritto.
La Commissione Tributaria regionale del Lazio sposa questa tesi, ritenendo che «le compensazioni edificatorie sulle quali (il Comune, ndr) fonda la legittimità della sua pretesa creditoria non rientrano ancora...nel patrimonio della società appellante poichè non risultano assegnati i terreni sulle quali dovranno "atterrare" le volumetrie già previste con riferimento ai terreni di proprietà dell'appellante…». Il trasferimento dei diritti ha azzerato la possibilità di sfruttamento edificatorio dell'area originaria, trasformandola in un terreno non soggetto ad Ici (rammentando che l'Ici si applicava solo ai fabbricati, alle aree edificabili ed ai terreni agricoli e non a tutti gli immobili, come invece accade per l'Imu).
La questione merita comunque un'adeguata riflessione, anche alla luce delle leggi regionali che ormai ammettono la possibilità di attribuire ai privati diritti edificatori compensativi, che possono anche rimanere "sospesi", vale a dire non assegnati ad un suolo, per un lungo periodo di tempo.

(*) Componente Giunta esecutiva e Osservatorio tecnico Anutel - Docente esclusivo Anutel


© RIPRODUZIONE RISERVATA