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Comodati al test di verifica

di Stefano Baldoni (*) - Rubrica a cura di Anutel

Le condizioni per l'applicabilità della riduzione Imu-Tasi prevista dalla legge di stabilità per le abitazioni concesse in comodato d'uso gratuito ai parenti di primo grado, è stata al centro negli ultimi tempi di un intenso dibattito. La questione tuttora più discussa è quella relativa alla rilevanza della registrazione del contratto ai fini della decorrenza della riduzione. Sul punto, il Ministero dell'Economia ha ritenuto che la riduzione della base imponibile decorra dalla stipulazione del contratto o dalla sua conclusione, con conseguente irrilevanza del momento della registrazione (Risoluzione n. 1/2016). Di analogo parere è l'Ifel nelle recenti Faq pubblicate. Pur nella rilevanza della citata questione, anche altre casistiche particolari meritano di essere esaminate.

Il possesso di più abitazioni
Una prima fattispecie è data dal possesso contemporaneo di tre abitazioni, ubicate nello stesso Comune, di cui una destinata ad abitazione principale del contribuente e le altre due concesse in uso gratuito a parenti di primo grado (residenti e dimoranti nelle stesse), con contratto registrato. In questo caso, assai diffuso, l'agevolazione sembra tuttavia non spettare per nessuna delle due, poichè la norma della legge di stabilità pone come condizione che il comodante possieda un solo immobile in Italia (per il Ministero dell'Economia da intendersi come abitazione). Nel caso appena prospettato il soggetto passivo possiede invece due abitazioni oltre quella principale.

La nuda proprietà, le abitazioni inagibili e i fabbricati rurali strumentali
Un'altra questione riguarda il possesso di abitazioni a titolo di nuda proprietà. Ci si domanda se il possesso da parte di un contribuente di un'abitazione gravata dal diritto di usufrutto o di abitazione in favore di un altro soggetto precluda al primo la possibilità di usufruire della riduzione nel caso in cui conceda in comodato un'altra abitazione da lui posseduta. In questo caso, da un lato, vi è chi sostiene che occorre dare rilevanza al concetto fiscale di possesso, computando, al fine del riscontro del rispetto del limite degli immobili posseduti, solo le abitazioni per le quali il contribuente è soggetto passivo ai fini Imu. Dall'altro c'è chi fa rilevare come anche l'immobile in nuda proprietà sia da ritenersi posseduto dal soggetto passivo. Tuttavia si propende per la prima soluzione.
Ci si interroga poi se il possesso di un'abitazione inagibile o inabitabile precluda la fruizione della riduzione per le abitazioni concesse in comodato. In questo caso, in assenza di specifiche esclusioni di legge, si deve propendere per la risposta positiva.
Il possesso di un'abitazione destinata ad abitazione dei dipendenti dell'azienda agricola non incide invece sulla spettanza della riduzione in favore dell'abitazione concessa in comodato, poichè la prima deve ritenersi un fabbricato rurale ad uso strumentale e non abitativo (articolo 9, Dl 557/1993).

Comodato e comproprietà
Molto delicata è la questione circa l'ammissibilità di un contratto di comodato stipulato tra due comproprietari dello stesso immobile. Secondo alcuni, nel caso in cui un immobile sia utilizzato da uno solo dei comproprietari, non si realizza a pieno lo schema legale del comodato, poichè il soggetto utilizza l'immobile come comproprietario e non come comodatario. Inoltre, in tale caso, non si avrebbe l'obbligo di restituzione del bene. Tuttavia, tale tesi non convince poichè il rapporto di comodato tra comproprietari avrebbe la funzione di garantire a uno dei due l'uso esclusivo dell'immobile, situazione che in mancanza di un contratto con cui si riserva l'uso dell'immobile a uno dei comproprietari non potrebbe realizzarsi. Va rammentato, infatti, che a norma dell'articolo 1102 del Codice civile, ciascun soggetto partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purchè non impedisca agli altri di poter fare altrettanto. Quindi, in assenza di un contratto di comodato, il comproprietario non potrebbe precludere all'altro l'uso del bene. Peraltro, a mente dell'articolo 1103 del Codice civile, ciascun comproprietario può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento del bene nei limiti della sua quota.

Iscritti Aire
L'agevolazione è preclusa anche ai cittadini iscritti all'Aire, già pensionati nei Paesi di residenza. Infatti, in assenza di una specifica previsione di legge, l'abitazione dallo stesso concessa in comodato a un parente di primo grado non potrebbe beneficiare della riduzione Imu-Tasi, poichè il comodante non è residente e dimorante nello stesso Comune in cui è situato l'immobile. Peraltro, nel caso di concessione in comodato dell'abitazione posseduta in Italia dall'iscritto Aire, viene meno anche l'equiparazione all'abitazione principale e conseguentemente l'esclusione dall'Imu e dalla Tasi (articolo 13, comma 2, Dl 201/2011).

(*) Componente Giunta esecutiva e Osservatorio tecnico Anutel - Docente esclusivo Anutel


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