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Imu-Tasi, comodati al bivio della registrazione

di Stefano Baldoni (*) - Rubrica a cura di Anutel

Letti i recenti pareri del ministero dell'Economia e delle finanze, l'obbligo di registrazione dei contratti di comodato per usufruire delle agevolazioni Imu e Tasi previste dalla legge di stabilità 2016 rischia di essere solo uno strumento per "fare cassa", piuttosto che un requisito dotato di una reale giustificazione.

La riduzione per i comodati
La legge di stabilità 2016 (articolo 1, comma 10, legge 208/2015) ha introdotto una riduzione del 50% della base imponibile dell'Imu e della Tasi in favore delle abitazioni diverse da quelle iscritte nel categorie catastali A/1-A/8 e A/9, concesse in comodato a parenti di primo grado. A condizione, però, che il comodante possieda un solo immobile in Italia (una sola abitazione, secondo l'interpretazione del Mef), oltre all'abitazione principale "non di lusso" ubicata nel medesimo Comune, e che lo stesso risieda anagraficamente e dimori abitualmente nel Comune ove è situata l'abitazione concessa in comodato. Inoltre, quest'ultima deve essere destinata ad abitazione principale dal comodatario.
La norma, accanto a questi già di per se stringenti requisiti, ha imposto anche la registrazione del contratto di comodato, atto che comporta un costo di 200 euro oltre all'imposta di bollo sul contratto e sulle copie.

La registrazione
Secondo i recenti pareri del ministero dell'Economia (seminario Telefisco e nota protocollo 2472 del 29 gennaio 2016), ciò che conta per determinare la decorrenza dell'agevolazione tributaria è la data di stipula del contratto di comodato e non quella della sua registrazione.
Il ministero, infatti, precisa che nel caso di contratti redatti in forma scritta formati il 16 gennaio 2016, per i quali sussiste l'obbligo della registrazione entro 20 giorni dalla stipula (articolo 13 del Dpr 131/1986), l'abbattimento della base imponibile ai fini Imu e Tasi decorre da gennaio 2016 qualora siano registrati entro il 5 febbraio 2016.
Nell'ipotesi, invece, di contratti in forma verbale già in essere alla data del 1° gennaio, per i quali la legge non richiede obbligatoriamente la registrazione se non nell'ipotesi dell'enunciazione in altri atti (articolo 3, comma 1, Dpr 131/1986), per poter usufruire dell'agevolazione sin dall'inizio del 2016, qualora si tratti di contratti, è necessario provvedere alla loro registrazione entro il 1° marzo 2016, vale a dire entro 60 giorni dall'entrata in vigore della legge di Stabilità, in base alle disposizioni dello statuto del contribuente (articolo 3, comma 2, legge 212/2000).
Dalle pronunce richiamate, pertanto, si evince che quantomeno per i contratti redatti in forma scritta, la decorrenza dell'agevolazione non è legata alla data di registrazione del contratto, ma a quella della stipula. Questa interpretazione, però, rischia di rendere di fatto non necessaria la tempestiva registrazione del contratto per usufruire dell'agevolazione. Pur in assenza di una specifica pronuncia sul punto da parte del ministero, occorre ricordare che il contribuente potrebbe anche registrare il contratto oltre i termini di legge, ricorrendo al ravvedimento operoso previsto dall'articolo 13 del Dlgs 472/1997. Ravvedimento che oggi può essere effettuato fino anche alla scadenza dei termini per l'accertamento della violazione. Ciò significa che l'omissione della registrazione potrebbe sanarsi anche a distanza di anni, mantenendo intatto il diritto all'agevolazione Imu/Tasi, pur dovendo scontare le sanzioni previste dalle norme in materia di imposta di registro.
Questo approccio rende del tutto inutile l'obbligo di registrazione del contratto per l'agevolazione.
Ben diverso è il caso in cui si ritenga, come per la verità sembrerebbe evincersi dalla lettura della norma, che l'agevolazione decorra dalla data di registrazione del contratto. Si potrebbe ritenere che il legislatore abbia voluto dare rilevanza non all'aspetto fiscale della registrazione, ma a quello probatorio.
La registrazione delle scritture private non autenticate, in base all'articolo 18 del Dpr 131/1986, svolge la funzione di attestare l'esistenza degli atti e di attribuire agli stessi data certa di fronte ai terzi, in base all'articolo 2704 del codice civile. Seppure è vero che il requisito della residenza anagrafica del comodatario già attribuisce certezza al momento in cui lo stesso ha destinato l'immobile a sua dimora abituale, l'ulteriore requisito della registrazione del contratto avrebbe potuto leggersi come un rafforzativo dell'esistenza di un effettivo rapporto di comodato, avente lo scopo di limitare il più possibile fenomeni elusivi legati a residenze fittizie, fenomeno non infrequente in alcuni comuni turistici. Scopo, peraltro, che sembra avere, seppure con risultati non sempre felici, la necessità che il comodante risieda e dimori nello stesso Comune in cui è ubicata l'abitazione in comodato.

L'obbligo dichiarativo
La norma, inoltre, pone in capo al soggetto passivo lo specifico obbligo di presentare la dichiarazione del tributo, nella quale deve attestarsi il possesso dei requisiti. Adempimento tuttavia non previsto a pena di decadenza.
L'eventuale mancata presentazione nei termini determinerà pertanto solo l'irrogazione della sanzione prevista per l'omessa dichiarazione (da ridurre alla metà nel caso di tardività non superiore a 30 giorni, in base all'articolo 7, comma 4-bis, del Dlgs 472/1997).
Si ricorda che analogo adempimento è richiesto ai soggetti passivi che intendono usufruire della riduzione d'imposta prevista per le abitazioni concesse in locazione a canone concordato (risposta Mef Telefisco). La dichiarazione continua a essere richiesta a pena di decadenza, invece, per le imprese di costruzione che intendono avvalersi dell'esenzione Imu per gli immobili invenduti (articolo 2 del Dl 102/2013), tra i quali rientrano anche le abitazioni costruite dalle cooperative edilizie a proprietà indivisa non assegnate ai soci (risoluzione n. 9/df/2015). Fattispecie oggi beneficiante anche di un'aliquota Tasi calmierata.

Pluralità di comodati
Rimane ancora oggi non chiarita l'applicabilità dell'agevolazione nel caso di concessione in comodato di due abitazioni a distinti parenti di primo grado.
Una lettura rigorosa delle norma porterebbe ad escludere l'agevolazione per entrambi gli immobili, pur in presenza di tutti gli altri requisiti di legge, in quanto il comodante risulta possessore di più di un'abitazione in Italia. Si pensi al caso assai diffuso di più unità immobiliari abitative in comproprietà tra diversi parenti. Quest'ultimi essendo proprietari, anche solo pro quota, di più di un'abitazione (oltre all'abitazione principale ubicata nello stesso Comune) non potrebbero beneficiare della riduzione per nessuna delle abitazioni concesse in comodato ai parenti contitolari.
Si tratta comunque, a ben vedere, di una delle diverse storture che caratterizzano una disposizione che crea ingiustificate disparità di trattamento tra situazioni di fatto identiche. Si pensi al caso di un soggetto proprietario di due abitazioni nello stesso Comune, una destinata a sua abitazione principale e una concessa in comodato al figlio per destinarla a sua residenza e dimora, con contratto registrato. Mentre quest'ultimo beneficia dell'abbattimento della base imponibile Imu e Tasi per l'abitazione in comodato, non altrettanto avviene per il soggetto che possiede due analoghe abitazioni, ubicate però in Comuni diversi, magari distanti solo pochi chilometri.

La scomparsa dell'equiparazione
Da valutare, infine, l'effetto di aggravio derivante dall'eliminazione della facoltà per i Comuni di equiparare all'abitazione principale ai fini Imu quelle concesse in comodato ai parenti di primo grado. La cancellazione della norma che attribuiva questa facoltà fa venire meno l'operativa dell'equiparazione anche nei Comuni dove era stata prevista già in precedenza.
In quest'ultimi, le abitazioni che rientrano nel perimetro della nuova agevolazione ritorneranno a pagare l'Imu, seppure su di una base imponibile ridotta, calcolata con l'aliquota di base (o l'eventuale aliquota ridotta che il Comune può comunque deliberare, non rientrando l'abbassamento delle aliquote nella sospensione dell'efficacia degli aumenti tributari prevista dalla legge di Stabilità), mentre quelle che non hanno i nuovi requisiti passeranno dall'esclusione al pagamento integrale dell'imposta.
Nei Comuni, poi, dove la Tasi era stata applicata solo sull'abitazione principale, si verificano effetti da capogiro. Il proprietario-comodante, che prima pagava la Tasi per intero trattandosi di immobile equiparato (seguendo l'interpretazione fornita dal Mef nelle Faq Imu-Tasi del 2014) e non l'Imu, si troverà nel 2016 a versare la seconda (per intero o in misura ridotta a seconda dei casi) e a non dover più corrispondere la Tasi, poiché la fattispecie non è più equiparata all'abitazione principale. Nulla resterà dovuto dal comodatario stante l'esclusione dalla Tasi dal 2016 anche dell'abitazione principale del detentore. Il tutto con buona pace della semplificazione tributaria.

(*) Componente Giunta esecutiva e Osservatorio tecnico Anutel - Docente esclusivo ANUTEL


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