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Fondo patrimonio Italia di Invimit, gli errori da evitare per valorizzare gli immobili pubblici

di Alessandro Gargani (*)

La cassetta degli attrezzi per la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico si è arricchita recentemente di un nuovo strumento: il Fondo Patrimonio Italia promosso da Invimit SpA, società di gestione del risparmio del ministero dell'Economia e delle finanze nata nel 2013 per questi scopi e già operativa con il Fondo di Fondi i3Core.
Patrimonio Italia è un fondo ad apporto di immobili in locazione e interesserebbe il patrimonio di Province e Città metropolitane attualmente occupato da uffici dello Stato (questure, prefetture, commissariati di Polizia, Carabinieri, Protezione civile) per un valore fino a 1,5 miliardi di ruro entro il 2017, con i primi 500 milioni investibili da Invimit SpA già nel 2015.

Il ruolo di Demanio e Invimit
Ottimo l'operato dell'Agenzia del Demanio e di Invimit SpA nel promuovere l'operazione, che potrebbe avere il triplice effetto di:
1) apportare risorse a Città Metropolitane e Province, in molti casi fondamentali già da quest'anno per ridurre il debito e per finanziare gli investimenti;
2) consentire di "fare cassa" con immobili oggettivamente di difficile collocazione sul mercato in ragione della loro occupazione da parte di uffici pubblici;
3) offrire una remunerazione del capitale con "rischio Stato" agli investitori istituzionali attualmente sottoscrittori dei Fondi di Invimit Sgr, o anche eventualmente a privati nel caso in cui Invimit SpA dovesse cercarne per il costituendo Fondo Patrimonio Italia.

I problemi da evitare
Come spesso è accaduto con altre iniziative normative e di policy sul patrimonio pubblico, anche questo strumento, per quanto ben ideato e potenzialmente molto utile, rischia di rimanere relegato nella cassetta degli attrezzi per problemi di implementazione legati al metodo di valutazione degli immobili.
Un fondo ad apporto di immobili in locazione, infatti, deve prevedere necessariamente una valutazione degli immobili con il metodo reddituale: se il reddito che l'immobile genera – non solo al momento del trasferimento della proprietà, ma per periodi più lunghi o addirittura coincidenti con la durata del fondo – è quello legato ai canoni di locazione pagati dall'occupante, la valutazione dell'investimento da parte di chi compra e quindi il prezzo d'acquisto pagato non possono che essere legati al valore attualizzato dei flussi di cassa generati da quei canoni.
Due i problemi che rischiano in molti casi di essere insormontabili per Città Metropolitane e Province. Uno di natura amministrativa e contabile: se l'immobile è stato valorizzato nel patrimonio dell'ente sulla base di valutazioni di mercato, il prezzo offerto da Invimit SpA sarà molto più basso di quello di carico, esponendo l'ente alla difficilissima alternativa (anche in termini di responsabilità politiche e amministrative) tra rinunciare a un incasso certo spesso fondamentale per il bilancio e decidere di vendere a un prezzo drasticamente più basso di quello che correttamente è stato valutato su presupposti tecnici diversi.
Il secondo problema è più complesso e può avere conseguenze ancora peggiori, perché investe la corretta dinamica istituzionale tra soggetti tutti pubblici e coinvolti in uno sforzo comune. Se Città Metropolitane e Province possiedono immobili di pregio, sui quali concordano (o in realtà, subiscono) la corresponsione di canoni di locazione da parte dello Stato ben al di sotto dei valori di mercato, per ragioni di interesse pubblico e di contenimento della spesa, è particolarmente delicata l'operazione di quantificazione del prezzo di acquisto dello stesso immobile da parte di un soggetto pubblico, di fatto lo Stato stesso, basato su quei canoni.
Ciò tanto più che una volta alienato il bene l'Ente non avrà alcun controllo sulle decisioni dello Stato sull'occupazione degli stessi immobili. Al momento tutti possono essere abbastanza d'accordo che "sfrattare" le Prefetture e le Questure dai prestigiosi immobili che occupano, per esempio, nel centro di Milano e Napoli è operazione ben poco probabile; ciò non toglie che se le tante iniziative del Governo sul contenimento della spesa dovessero intervenire – magari per via normativa – sull'ipotesi di abbattere i costi imponendo, anziché la riduzione dei canoni, il trasferimento di quegli uffici, a quel punto il metodo della valutazione reddituale utilizzato per fare il prezzo di acquisto perderebbe ogni validità e getterebbe una luce completamente diversa su questa operazione.

Considerazioni
Non serve scomodare la teoria dei giochi cooperativi o i temi costituzionali di leale collaborazione tra livelli di governo per comprendere che il successo di questa operazione richiede la soluzione di questi due problemi, che può essere facilmente ottenuta con norme semplici e che non implicano oneri.
Una norma autorizzativa esplicita alla vendita a prezzi più bassi dei valori di mercato di immobili occupati dallo Stato basterebbe a offrire "copertura" agli Enti che aderiscono allo strumento. La garanzia di partecipare a eventuali extra-utili che dovessero derivare da valorizzazioni successive degli immobili in caso non dovessero più essere occupati dallo Stato consentirebbe di superare tutte le riserve degli enti sulla perdita delle potenziali opportunità legate agli immobili di maggior pregio.
Senza uno sforzo in questo senso è elevato il rischio che il Fondo Patrimonio Italia incrementi il novero di buoni strumenti che non riescono a produrre i risultati sperati.

(*) Vice segretario generale Anci


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