Cambio di destinazione d'uso oneroso anche senza esecuzione di nuove opere edili
Il cambio di destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare da industriale a commerciale è sempre oneroso a carico del proprietario, tenuto a pagare in favore del Comune che deve rilasciare il permesso di costruire il costo degli oneri concessori derivanti dall'incremento del carico urbanistico. E questo anche se il mutamento viene effettuato senza l'esecuzione di nuove opere edili. Infatti, per questo non è dirimente l'effettuazione di lavori bensi l'aggravio del carico urbanistico che si origina dal passaggio a una categoria funzionale diversa da quella di partenza, che diventa il presupposto necessario e sufficiente per l'insorgenza dell'obbligazione pecuniaria, rapportata agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione. Questi oneri costituiscono il corrispettivo dovuto al Comune quale costo per sostenere il maggior incremento di traffico e clientela legato alla destinazione commerciale del fabbricato rispetto a quella industriale.
La pronuncia
Il principio viene fissato dalla magistratura amministrativa, sentenza n. 9818 della sezione II bis del Tar Lazio, con riferimento all'onerosità del mutamento di destinazione d'uso richiesto da proprietari di immobili quando intendono avviare un'attività commerciale o concedere in fitto un locale che richiede il cambio di destinazione d'uso da industriale o residenziale. Per questo, in base alle normativa vigente, preliminarmente devono rendere il locale compatibile con la destinazione d'uso commerciale, anche senza eseguire lavori edili.
Le regole
Dopo l'entrata in vigore dell'articolo 23-ter del Dpr 380/2001 che ha fissato il catalogo delle possibili destinazioni d'uso di un locale (residenziale, turistico-ricettivo, produttivo e direzionale, commerciale, rurale) e che ha stabilito la regola per cui il passaggio da una categoria a un'altra è da considerarsi urbanisticamente rilevante e all'indomani del Dlgs 222/2016 (Decreto Scia 2) che ha imposto in questi casi il rilascio del permesso di costruire (fatta salva diversa previsione delle Regioni), il Tar Lazio ora chiarisce e puntualizza l'onerosità del mutamento di destinazione. Onerosità che si sostanzia nel versamento degli oneri concessori, disciplinati dall'articolo 16 del Dpr 380/2001, distinti in costo di costruzione e oneri di urbanizzazione, primaria e secondaria.
D'altronde la rilevanza urbanistica del mutamento di destinazione d'uso e la conseguente onerosità rimonta alla previsione dell'articolo 5 del Dm 1444/1968 in tema di rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti produttivi e gli spazi pubblici destinati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi, per cui, per esempio, mentre negli insediamenti di carattere industriale la superficie da destinare a questi spazi di interesse pubblico non può essere inferiore al 10% dell'intera superficie destinata ad attività industriale, negli insediamenti di carattere commerciale a 100 mq di superficie lorda di pavimento di edifici previsti deve corrispondere la quantità minima di 80 mq di spazio di interesse pubblico, di cui almeno la metà destinata a parcheggi.
La sentenza del Tar Lazio n. 9818/2017
