Appalti

«Sì» alla demolizione dell'autorimessa realizzata senza permesso di costruire

di Alberto Ceste

É legittima l'ordinanza comunale di demolizione di un'autorimessa realizzata senza permesso di costruire in luogo del preesistente posto auto. In assenza di una contraria norma regionale o comunale, infatti, costituisce un intervento di nuova costruzione rispetto al quale è richiesto il titolo edilizio. A nulla rileva che l'autorimessa non abbia determinato un aumento del carico urbanistico e possa essere civilisticamente qualificata come pertinenza ai sensi degli articoli 817 ed 818 del codice civile, considerato il principio generale per il quale in caso di manufatto edilizio occorre sempre il rilascio del titolo previsto dall'ordinamento giuridico statale.
Queste le conclusioni del Consiglio di Stato, sezione VI, sentenza n.2348 del 17 maggio 2017.

La pertinenza civilistica
In base al codice civile:
• sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un'altra cosa (articolo 817 cc);
• gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto (articolo 818 cc).
Secondo la normativa civilistica, quindi, per aversi una pertinenza occorrono due requisiti: la contiguità, anche solo di servizio, tra il bene principale e quello accessorio (requisito oggettivo) e l'appartenenza in proprietà dei due beni al medesimo soggetto (rapporto soggettivo). Tipico esempio di pertinenza immobiliare è dato dal box adibito a parcheggio delle autovetture, essendo destinato, di solito, a servizio di un fabbricato.

La pertinenza urbanistica
Il concetto di pertinenza urbanistica è diverso da quello di pertinenza civilistica.
La prima, infatti, è assoggettata ad un regime particolarmente semplice e favorevole, riguarda soltanto opere di modesta entità ed accessorie rispetto ad un'opera principale (ad esempio, i piccoli manufatti di impianti tecnologici) e non può riguardare opere che, per dimensioni e funzioni, possano avere una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale. In considerazione di queste caratteristiche, non ogni pertinenza urbanistica è esente dal permesso di costruire o dal titolo edilizio equivalente, ma esclusivamente quelle di scarsa rilevanza sotto il profilo quantitativo (ossia, quelle con volumetria superiore al quinto di quella dell'edificio principale) e qualitativo (vale a dire, a patto che le norme tecniche degli strumenti urbanistici non le considerino comunque interventi di nuova costruzione, tenuto conto della zonizzazione e del loro impatto ambientale e paesaggistico).

La sentenza
La decisione di primo grado aveva confermato la legittimità dell'ordinanza comunale di demolizione del locale autorimessa realizzato in luogo del preesistente posto auto che ha una superficie di trentasei metri quadrati, una finestra e una porta a due ante, con la chiusura di tre lati in muratura presenti prima della realizzazione del nuovo manufatto abusivo. Con la sentenza in rassegna, il Collegio ha condiviso la propria giurisprudenza in base alla quale “occorre il titolo edilizio per la realizzazione di nuovi manufatti, quand'anche sotto il profilo civilistico essi si possano qualificare come pertinenze” (Consiglio di Stato, sezione VI, sentenza numero 1155 del 13 marzo 2017).
Questo, dal momento che:
• per principio generale dell'ordinamento statale e fatte salve le normative comunali o regionali che dispongano diversamente (del tutto assenti nel caso esaminato), quando si tratta di un manufatto edilizio occorre il rilascio della concessione edilizia o di un titolo avente efficacia equivalente ad essa;
• “ai fini edilizi manca la natura pertinenziale quando sia realizzato un nuovo volume, su un'area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio, ovvero sia realizzata una qualsiasi opera … che ne alteri la sagoma”.
In tal modo, conformemente a quanto stabilito in passato dalla stessa giurisprudenza amministrativa di merito (Tar Molise – Campobasso, sezione I, sentenza n. 706 del 3 novembre 2011), il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso, riconducendo l'autorimessa alla categoria degli interventi di nuova costruzione di cui all'articolo 3 del Dpr n. 380 del 2011, essendo staccata dall'edificio di cui costituisce pertinenza ed implicando una trasformazione del territorio.

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