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Il terreno agricolo sul quale sono in corso interventi edilizi è area edificabile

di Andrea Giglioli (*) – Rubrica a cura di Anutel

La sentenza della Corte di Cassazione del 28 dicembre 2016 n. 27096 affronta in modo circostanziato il tema della edificabilità o meno, ai fini Ici, dei terreni posti in zona agricola e sui quali sono in corso lavori di edificazione.
Su di un terreno agricolo, quindi non edificabile secondo lo strumento urbanistico comunale, di proprietà di una società di capitali e concesso in affitto a una azienda agricola, erano in corso lavori di edificazione di un fabbricato residenziale-rurale a servizio del fondo agricolo stesso.
Il Comune, ritenendo l'area edificabile, durante il periodo dei lavori edilizi, riscontrava il mancato pagamento dell'imposta come tale e, pertanto, emetteva gli avvisi d'accertamento poi impugnati. I giudici di primo e secondo grado accoglievano le doglianze del contribuente ritenendo l'imposta non dovuta.
La Cassazione, esaminati gli atti, riteneva fondate le ragioni del Comune. Interessanti i ragionamenti effettuati dal Palazzaccio e posti a sostegno della decisione, ragionamenti che da tempo sono stati fatti propri anche da Anutel.

Le motivazioni
I giudici richiamano gli articoli 2 e 5, comma 6, del Dlgs 504/1992, in particolare il comma 6 stabilisce che in caso di utilizzo edificatorio di un'area, la base imponibile è costituita dal valore dell'area utilizzata a tale scopo, non considerando, ai fini Ici, il fabbricato in corso di ristrutturazione, ma l'area su cui lo stesso insiste.
Il principio è ulteriormente suffragato, secondo la Corte, da un documento di prassi (risoluzione ministeriale del 17 ottobre 1997 n. 209) ove si ammette la natura edificatoria dell'area sottoposta ad intervento edilizio, indipendentemente dal fatto che essa sia tale in base agli strumenti urbanistici comunali. Pertanto, se il terreno agricolo è stato distolto dall'esercizio di una delle attività previste dall'articolo 2135 del codice civile, proprio perché sullo stesso è in corso un intervento edilizio, la base imponibile non potrà più essere calcolata prendendo a riferimento il reddito dominicale catastale, bensì il valore venale in comune commercio previsto per le aree edificabili, ciò a causa del venir meno della ragione agevolativa agricola.
Proseguendo nella sua disamina la Corte ritiene, però, che qualora il fabbricato in costruzione avesse goduto della qualifica di rurale sulla base degli elementi desunti dai provvedimenti edilizi autorizzativi dell'intervento e confermati in sede di esecuzione dei lavori, allora tale natura avrebbe portato a conclusioni diverse. Sebbene la Corte non espliciti, in modo chiaro, quali sarebbero stati, in tal caso, gli esiti del ricorso, si può essere portati a ritenere che qualora il fabbricato in costruzione fosse stato destinato a usi agricoli, allora avrebbe continuato ad operare la finzione giuridica che attribuisce natura agricola ai terreni.
Seppure queste ultime conclusioni possano destare perplessità, ha importanza fondamentale per l'attività di accertamento dei Comuni il ragionamento svolto dalla Corte in riguardo alla edificabilità dei suoli agricoli interessati da interventi edilizi.
Quanto sopra può senz'altro trasferirsi all'Imu e alla Tasi avendo le nuove imposte confermato le definizioni contenute negli articoli 2 e 5, comma 6, del Dlgs 504/1992.

(*) Componente osservatorio tecnico e docente esclusivo Anutel


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