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Immobili, i contributi concessori spettano all'intestatario e non all'acquirente

di Giovanni La Banca

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L Esclusivo per Quotidiano Enti Locali & PA

È illegittima la richiesta di pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione anche a coloro che hanno costruito o acquistato l'immobile e lo utilizzano (Tar Campania, Salerno, sezione 1, sentenza 19 novembre 2015 n. 2453).

Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione
Il contributo per oneri di urbanizzazione è, in particolare, un corrispettivo di diritto pubblico, di natura non tributaria, posto a carico del concessionario a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione e in proporzione all'insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae, senza alcun vincolo di scopo in relazione alla zona interessata alla trasformazione urbanistica e indipendentemente dalla concreta utilità che il concessionario può conseguire dal titolo edificatorio e dall'ammontare delle spese effettivamente occorrenti per la realizzazione delle opere stesse.
Fatto costitutivo di detta obbligazione è il rilascio del permesso di costruire ed è a tale momento che occorre aver riguardo per la determinazione dell'entità del contributo.
Il costo di costruzione è invece commisurato al valore delle opere di urbanizzazione da realizzarsi concretamente nella zona, e differisce dal contributo da pagare all'atto del rilascio della concessione di costruzione, che ha natura contributiva, rappresentando un corrispettivo delle spese che la collettività si addossa per il conferimento al privato della facoltà di edificazione e dei vantaggi che il concessionario ottiene per effetto della trasformazione.
Nello specifico, il contributo relativo al costo di costruzione, al contrario degli oneri di urbanizzazione, non concorre alla realizzazione delle infrastrutture pubbliche a servizio della nuova opera, ma sorge semplicemente a fronte dell'incremento del patrimonio del titolare del permesso, e dunque della sua capacità contributiva, conseguente all'intervento edilizio.
Trattandosi di due istituti diversi ne derivano oneri diversi, l'uno relativo al costo sostenuto per rendere urbanizzata ed edificabile la singola area, l'altro relativo a un contributo, di carattere tributario, volto alla realizzazione del generale assetto urbanistico del territorio comunale.
Entrambi gli oneri si atteggiano come obbligazioni reali, dotate, in quanto tali, di ambulatorietà passiva.
Il presupposto di esigibilità dell'onere relativo al costo di costruzione non risiede solo nella materiale esecuzione delle opere ma anche nella concreta fruizione del titolo e comunque le obbligazioni per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione vanno trattate alla stregua di oneri reali, ovvero di obbligazioni propter rem che circolano con il bene cui accedono.

Determinazione e liquidazione
Ai sensi dell'articolo 16 del Dpr 6 giugno 2001 n. 380, il contributo afferente al permesso di costruire, commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, è determinato e liquidato all'atto del rilascio del titolo edilizio.
In mancanza dell'inserimento nel permesso di costruite di una clausola che ne riservi la rideterminazione, l'Amministrazione comunale non può, in epoca successiva, e a distanza di alcuni anni, in relazione all'aggiornamento delle due componenti, provvedere a una nuova liquidazione, richiedendo somme a conguaglio.
La riliquidazione può consentirsi solo quando vi sia rilascio di nuovo titolo edilizio in relazione alla scadenza dell'efficacia temporale del precedente e per il completamento con mutamento di destinazione d'uso delle opere assentite in origine.

Imputazione delle somme
Nel caso di trasferimento del bene, le spese per gli oneri di urbanizzazione e per il costo di costruzione gravano sull'acquirente.
Ciò in quanto, come affermato in precedenza, si è in presenza di obbligazioni connotate dall'inerenza alla cosa, anziché alla persona cui è rilasciato il permesso di costruire, sicché tutti coloro che partecipano alla costruzione e la utilizzano sono solidalmente obbligati verso il Comune al pagamento degli oneri in questione.
In particolare, colui che realizza opere di trasformazione edilizia e urbanistica, valendosi di concessione rilasciata al suo dante causa, ha verso il Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario ed è con lui solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.
Allo stesso modo, l'obbligo di pagamento va adempiuto non solo da colui che ha stipulato la convenzione edilizia, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia e da colui che realizza opere di trasformazione edilizia e urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa.
L'obbligazione in solido per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e la natura reale dell'obbligazione in esame riguarda dunque i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l'edificazione, e i loro aventi causa. Le argomentazioni addotte a sostegno della qualificazione come obbligazioni propter rem degli oneri di urbanizzazione sono state poi estese anche agli oneri relativi al costo di costruzione.
Invero, nulla vieta, dal punto di vista logico prima che giuridico, che alle identiche conclusioni debba pervenirsi in ordine alla parte del contributo commisurato al costo di costruzione giacché questo, in uno con gli oneri di urbanizzazione costituisce "il contributo" per il rilascio per permesso di costruire, con conseguente e doverosa disciplina unitaria ai fini che qui interessano delle due voci in cui si viene a scomporre.

Dubbi per l'acquirente del bene
Un'interpretazione diversa (anche se a carattere minoritario) giunge a conclusioni opposte.
In particolare, i principi richiamati in precedenza potrebbero trovare un limite, giacché gli oneri di urbanizzazione dovrebbero ritenersi dovuti solo dall'intestatario della concessione o da colui al quale essa è volturata e relativi eredi, ovvero da chi esegue le opere di trasformazione urbana, ma non anche dall'acquirente dell'immobile.
Secondo tale impostazione, l'obbligazione in solido per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e la natura reale dell'obbligazione in esame riguarda dunque i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l'edificazione, e i loro aventi causa.
Pertanto, l'acquirente a titolo particolare di un fabbricato già realizzato non è, in difetto di accollo, obbligato al pagamento degli oneri di urbanizzazione, a suo tempo dovuti al momento del rilascio al venditore della relativa concessione edilizia, secondo le ordinarie regole della successione, per cui le obbligazioni si trasmettono all'erede del debitore e non anche al predetto acquirente.


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