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Le conseguenze degli abusi edilizi possono ricadere anche sul nuovo proprietario

di Giovanni G.A. Dato

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L Esclusivo per Quotidiano Enti Locali & PA

Con due sentenze il Consiglio di Stato si è soffermato sulle conseguenze per l'attuale proprietario di un bene immobile nell'ipotesi di abusi edilizi commessi da soggetti terzi (precedenti proprietari ovvero conduttori).

Acquisizione al patrimonio di immobile abusivo ed “estraneità” del proprietario
Nella prima vicenda, scrutinata da Consiglio di Stato, Sezione VI, con la sentenza n. 3897 del  7 agosto 2015, è stato ritenuto legittimo il provvedimento comunale diretto al proprietario con cui si disponeva, a seguito di inottemperanza dell’ordinanza di demolizione di opere abusive (ordinanza comunque non impugnata dal proprietario), l’acquisizione al patrimonio di un immobile in ipotesi di abusi commessi dal conduttore allorquando non risulti provata l’estraneità del proprietario agli abusi.
Secondo la pronuncia in commento, a prescindere dall’inammissibililità del gravame per effetto della mancata impugnazione dell’atto presupposto da parte del proprietario, in relazione alla questione della estraneità del proprietario incolpevole rispetto agli abusi commessi dal locatario, la giurisprudenza ha chiarito come sia necessario che questi provi la intrapresa di iniziative che, oltre a rendere palese la sua estraneità all’abuso, dimostri anche un comportamento attivo, da estrinsecarsi in diffide o altre iniziative di carattere ultimativo, anche sul piano della risoluzione contrattuale, nei confronti del conduttore autore dell’illecito edilizio. Al contrario, un comportamento meramente passivo di adesione alle iniziative comunali, con mere dichiarazioni o affermazioni solo di dissociazione o manifestazioni di intenti, senza alcuna attività materiale o almeno giuridica di attivazione diretta ad eliminare l’abuso (per esempio, risoluzione giudiziaria per inadempimento, diffida ad eliminare l’abuso, attività di ripristino, a maggior ragione se l’ordine non viene contestato), non sono sufficienti a dimostrare l’estraneità del proprietario, in quanto, altrimenti, la tutela degli abusi rimarrebbe inefficace.

Il principio affermato nella fattispecie dell’ordine di demolizione
La seconda vicenda, esaminata dal Consiglio di Stato Sezione VI, 14 agosto 2015, n. 3933) trae origine dall’adozione di apposito provvedimento comunale con il quale veniva ordinata la riduzione in pristino di alcune strutture sul presupposto che le stesse fossero state realizzate abusivamente, in assenza del necessario titolo abilitativo. La ricorrente, proprietaria dell’area interessata dall’abuso, lamentava il difetto di motivazione in relazione all’affidamento ingenerato rispetto al tempo trascorso dalla data di realizzazione delle opere abusive contestate e ancor più in considerazione del fatto di essere estranea alla realizzazione delle opere abusive, avendo acquistato in buona fede in epoca successiva l’area interessata dall’abuso.
La sentenza in esame ricorda che la giurisprudenza amministrativa ha chiarito che di regola la abusività dell’opera, in sé e per sé legittima il successivo, conseguente provvedimento di rimozione dell’abuso. Esso è, di regola, atto dovuto e prescinde dall’attuale possesso del bene e dalla coincidenza del proprietario con il realizzatore dell’abuso medesimo. L’abusività dell’opera è una connotazione di natura reale: “segue” l’immobile anche nei successivi trasferimenti del medesimo. Diversamente opinando, sarebbe sufficiente l’alienazione dell’immobile abusivo, successivamente alla perpetrazione dell’abuso, per eludere le esigenze di tutela dell’ordinato sviluppo urbanistico, del “governo del territorio” e dell’ambiente che sono sottese all’ordine di rimozione. Inoltre, è ius receptum che le sanzioni in materia edilizia sono legittimamente adottate nei confronti dei proprietari attuali degli immobili, a prescindere dalla modalità con cui l’abuso è stato consumato.
In casi-limite, però, può pervenirsi a conclusioni parzialmente difformi.
Ciò può avvenire in casi in cui sia pacifico:
-  che l’acquirente ed attuale proprietario del manufatto, destinatario del provvedimento di rimozione, non è responsabile dell’abuso;
-  che l’alienazione non sia avvenuta al solo fine di eludere il successivo esercizio dei poteri repressivi;
-  che tra la realizzazione dell’abuso, il successivo acquisto, e più ancora, l’esercizio da parte dell’autorità dei poteri repressivi sia intercorso un lasso temporale ampio.
In tali casi, nel palese stato di buona fede del privato, l’amministrazione deve motivare in ordine alla sussistenza di sì rilevanti esigenze pubblicistiche, tali da far ritenere recessivo lo stato di buona fede dell’attuale proprietario.


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