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Mattone, crescita lenta nel 2014 - I controlli dei Comuni «spingono» le abitazioni signorili

di Saverio Fossati

Il 30% secco in meno di nuovi accatastamenti: i dati dell'agenzia delle Entrate contenuti nelle "statistiche catastali" 2014 mostrano, tra i molti, un dato che parla di una vera e propria decrescita rispetto all'anno precedente: lo 0,7% di nuove unità immobiliari, contro l'1% del 2013.
Già quella dell'anno scorso era una rilevazione che parlava di stagnazione (in coerenza con quanto aveva poi affermato l'Osservatorio immobiliare della stessa agenzia relativamente ai valori dello stock complessivo) ma scendere così rapidamente sotto l'1% di crescita annua dovrebbe far riflettere sullo stato del comparto immobiliare e delle costruzioni. Va detto che nel 2013 era andata anche peggio rispetto al 2012: gli accatastamenti effettuati erano stati 680mila, la metà di quelli dell'anno precedente, che già toccava il minimo storico del 2 per cento. Insomma, la discesa è ripida.

I numeri
Le unità immobiliari italiane sono quindi a quota 63.913.338, cui si aggiunge un considerevole numero di unità inserite nella categoria F3, cioè edifici in costruzione non ultimati. Questi ultimi sono ben 718.194, contro le 717.145 del 2013, un dato abbastanza stabile e che appare positivo: solo altre mille unità sono state abbandonate a sé stesse, contro una crescita, nel 2013 rispetto al 2012, di ben 11mila. La spia è importante perché il ricorso all'iscrizione nella categoria F3 è causata da due fattori: costruttori che, vedendo che non riescono a raccogliere un numero ragionevole di prenotazioni, evitano di completare l'edificio e, quindi, di pagare le imposte sull'invenduto; il fatto che questa scelta, nel 2014, riguardi meno di un decimo delle unità immobiliari che nel 2013, vuol dire che i costruttori ormai si sono fatti prudentissimi nell'avviare nuove edificazioni e quindi i rischi d'impresa si sono ridotti. Ma c'è anche da considerare la categoria F2: edifici "collabenti", cioè crollanti e inutilizzabili. Qui il dato da 420.200 del 2013 a 441.497 nel 2014, il 5,1% in più, che però è un segnale anch'esso positivo perché l'aumento è meno della metà di quello registrato tra il 2012 e il 2013, quando è stato il 12,4% in più. Segno che i proprietari non sentono più una spinta così forte a iscrivere i propri immobili nella categoria F3, e proprietari (soprattutto di rustici un po' malandati o di capannoni industriali da ristrutturare) che evitano la manutenzione in modo che possano apparire "collabenti" e non pagarci l'Imu.

Categorie: chi sale e chi scende
Accanto a queste percentuali consolanti restano quelle che confermano lo stallo totale: lo stock della categoria A (abitazioni) e A10 (uffici) cresce solo dello 0,3%, la B (magazzini e depositi) dell'1,2%, la C (negozi e garage) dello 0,9%, la D (capannoni industriali simili del 2,1 per cento. Tutti dati assai inferiori e spesso dimezzati rispetto al confronto 2013-2012. I capannoni, poi, in particolare, hanno avuto un tasso di crescita inferiore del 30% rispetto a quello del 2013.
Merita attenzione il calo del numero delle case rurali (categoria A6), popolari (A4) e ultrapopolari (A5): il dato conferma quello dell'anno scorso ed è risultato di una maggiore attenzione dei Comuni alla possibilità di verificare la congruità della situazione reale con quella catastale, come è avvenuto a Roma con passaggi in massa dalla categoria A4 e A5 alle più veritiere A3 (economiche) e A2 (civile). Ma anche, attenzione, le case di lusso calano: la categoria A8 (ville) e A9 (castelli e dimore storiche) è scesa rispettivamente dello 0,2% e dello0,9%: le richieste di passaggio ad altre categorie è da attribuire all'Imu, che i proprietari di questi immobili (come quelli di immobili A1) devono comunque pagare (e in genere su valori catastali altissimi) anche se sono abitazioni principali. La fuga dalle due categorie del lusso è quindi comprensibile, anche se non si capisce come sia ottenibile per dimore storiche o ville.


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