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Gli effetti delle norme urbanistiche sulla compravendita immobiliare

di Giovanni La Banca

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L Esclusivo per Quotidiano Enti Locali & PA

Lo svolgimento di un procedimento di autotutela, avviato dal Comune e protratto per sei mesi non può essere determinante ai fini della mancata stipula del contratto definitivo relativo alla compravendita dell'immobile di proprietà, soprattutto nell'ipotesi in cui oggetto di accertamento sia una pertinenza della struttura stessa (Tar Puglia, sezione 3, sentenza 15 giugno 2015, n. 875).

Il possibile risarcimento del danno
Non è ammissibile la richiesta di ristoro per il mancato guadagno derivante dalla risoluzione del contratto preliminare di compravendita, oltre a quello delle spese sostenute per la risoluzione e delle ulteriori voci di danno, compresi quelli per l'esecuzione dei lavori e di ulteriori interventi imposti dalla necessità di controdedurre alle contestazioni del Comune nell'ambito del procedimento avviato in autotutela.
Si tratta di situazione caratterizzata da una presunta lesione di un interesse di tipo cosiddetto oppositivo che può qualificarsi, secondo le classificazioni operate in materia, come consistente nella pretesa a non essere "disturbato" nel libero esercizio delle facoltà inerenti al diritto dominicale.
I presupposti affinché possano ritenersi lesi gli interessi oppositivi è che vi sia una temporanea perdita della situazione giuridica soggettiva che riemerga a seguito dell'annullamento dell'atto che tale perdita ha determinato.
In termini generali, si verifica un danno cosiddetto da disturbo allorché si verifichi una illegittima compressione delle facoltà di cui un soggetto era già titolare, in quanto destinatario del titolo edilizio abilitante l'attività edificatoria, oggetto del procedimento di revoca avviato in autotutela.
È necessario, dunque, che la Pa - per effetto dell'atto assunto illegittimamente - abbia sospeso l'esercizio delle potestà edificatorie derivanti da un precedente titolo edilizio.
Qualora, al contrario, il titolo edilizio non risulta sospeso, né al momento della comunicazione dell'avvio del procedimento, né tanto meno successivamente, anche se sotto "controllo" da parte dell'amministrazione, la richiesta risarcitoria non ha fondamento.

I rapporti tra disciplina urbanistica e circolazione di immobili
Il Testo unico dell'edilizia prevede, all'articolo 46, comma 1 che gli atti tra vivi sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a edifici, o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso a costruire, del permesso in sanatoria (o della denuncia di inizio attività ex comma 5-bis della norma in esame).
Tale norma comporta una nullità formale, che colpisce non già gli atti di cessione dei fabbricati abusivi come tali ma soltanto quelli mancanti delle prescritte attestazioni.
Invero, sono da considerarsi affetti da nullità, di carattere assoluto (quindi rilevabili di ufficio e deducibili da chiunque vi abbia interesse) tutti quegli atti di trasferimento in cui difetta l'allegazione, per i terreni, del certificato di destinazione urbanistica e, per gli edifici, l'indicazione degli estremi della concessione o permesso a costruire ovvero, in mancanza.
Sono nulli, altresì, quelli in cui difetta la allegazione della domanda in sanatoria, corredata dalla prova dell'avvenuto pagamento delle prime due rate dell'oblazione edilizia, senza che vi sia bisogno di interrogarsi sulla reale esistenza della stessa.
Non è, quindi, importante l'accertamento della condizione del bene ma la verifica della esistenza o meno di una carenza documentale che, per i fabbricati prima del 1967, non viene richiesta poiché liberamente commerciabili, qualunque sia l'abuso commesso dall'alienante, a condizione però che nel negozio risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l'inizio dell'opera in data anteriore al 2 settembre 1967, senza che rilevi, pertanto, ai fini della legittimità del trasferimento, la mancanza dell'attestazione di conformità della costruzione alla licenza edilizia ovvero la esistenza di una concessione in sanatoria
In tale contesto il legislatore, con lo specifico obiettivo di reprimere e scoraggiare gli abusi edilizi con l'abbandono della prospettiva, ricavabile dalla legge 10/1977, incentrata sulla tutela del contraente in buona fede laddove ivi era previsto la deducibilità solo a opera di questi se e in quanto ignaro della violazione edilizia, ha dissociato la regolarità urbanistica del fabbricato dalla validità del negozio di trasferimento.
Ciò in quanto è sufficiente, ai fini della validità del negozio, la indicazione delle c.d. "menzioni" senza che la loro eventuale mendacità possa pregiudicare la validità dell'atto.

Inapplicabilità ai cosiddetti vizi minori
I vizi "urbanistici" di minore entità non hanno mai rivestito attitudine a interferire sulla validità dei negozi.
Qualora l'immobile, munito di titoli edilizi abilitanti, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto a tali titoli, il corrispondente negozio di trasferimento non è nullo.
Basti pensare, solo a titolo esemplificativo, alla fattispecie in cui sia stata riscontrata la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile.
In tale ipotesi, deve ritenersi illegittimo il rifiuto del promittente acquirente di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promittente acquirente.
Ciò non vuol dire, comunque che in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sull'effettiva negoziabilità del bene, ma soltanto sul suo effettivo valore, il promissario acquirente resta soggetto alla sola alternativa tra la risoluzione del contratto e la accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme.
Invero, egli può usufruire di un'ulteriore forma di tutela: essendo abilitato a esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell'articolo 2932 c.c., può chiedere, cumulativamente e contestualmente, l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo.
In ogni caso, la decisione delle parti di stipulare l'accordo transattivo avente a oggetto la risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritta, non può essere in alcun modo imputata alle conseguenze derivanti dall'azione amministrativa, pur risultando la medesima inficiata nei termini sopra evidenziati.
Analogamente nessuna pretesa risarcitoria può essere riconosciuta nei confronti dell'amministrazione, per le spese sostenute dal ricorrente riconducibili alla qualità di proprietario dell'immobile rimasto nella propria sfera giuridica.


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